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Há um ditado popular que diz: “Só é dono quem registra”.
Antes de prestar orientação de como proceder para regularizar a situação do imóvel, tanto via cartório, como via judicial, destacaremos a importância da escritura.
O próprio Código Civil dispõe no seu artigo 1.227:
“Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos” (...)
Esclarecendo, não é possível adquirir, para todos os efeitos legais, um imóvel, sem o seu registro no Cartório de Registro de Imóveis. A escritura é o documento necessário para comprovar o título de proprietário.
O registro no cartório por escritura pública é necessário para que não haja risco de um terceiro alegar que é o verdadeiro dono, e, se o morador não detiver uma escritura válida, terá seu direito sobre a propriedade seriamente ameaçado, podendo ser obrigado a desocupar o imóvel.
Sem a escritura pública, não é possível realizar a venda da propriedade ou realizar qualquer outro negócio jurídico na forma prevista em lei.
Algumas pessoas desavisadas adquirem um imóvel, sem a cautela de saber se, este mesmo imóvel, foi vendido a outras pessoas e, ainda, se foi escriturado em nome de terceiros.
Em caso de uma ação judicial de qualquer interessado, poderá provar o seu direito de propriedade, quem detiver a escritura, pois como já vimos, o Código Civil exige esse registro. Nesse caso, quem estiver habitando em um imóvel sem escritura pública, não estará “seguro” juridicamente.
Em resumo, a escritura pública é indispensável para negócios jurídicos como locação, venda, permuta, dação em pagamento, herança, inventário e qualquer outra alteração relacionada a propriedade.
Em caso de ausentar-se do imóvel, e em seguida alguém invadi-lo, ou desejando vender, ou ainda precisando defender-se de alguém que se diga proprietário com outra escritura, se o morador não tiver o título (escritura) hábil para provar que ele, sim, é o proprietário, terá o seu direito de permanência no imóvel ameaçado, e, se houver determinação judicial terá que desocupá-lo.
Há uma legislação vasta que trata da posse e da propriedade. Além de outras modalidades de leis específicas, o Código Civil em seus artigos 1.196 e 1228 norteiam esses direitos. No entanto, como destacamos anteriormente, falaremos genericamente desses direitos, para que haja uma linguagem simples e de fácil compreensão, sendo assim, acessível a qualquer interessado.
O procedimento em cartório, se não houver divergências, é realizado por profissionais que, em regra, conhecem as peculiaridades do negócio e não há maiores dificuldades.
O maior problema é quando alguém tem direito sobre o imóvel e, mesmo assim, está impedido de habitá-lo, vendê-lo, doá-lo ou realizar qualquer transação. O comprador quita o pagamento referente à compra e venda, ou quita o compromisso (promessa) de compra e venda, mas o vendedor se recusa a entregar-lhe a respectiva escritura.
Nesse caso, o comprador deve acionar o Poder Judiciário, alegando seus direitos e buscar do juízo uma sentença que determine a imediata solução de seu caso.
Outro elemento indispensável para a compreensão da regularidade do imóvel é a matrícula. Esta corresponde a um verdadeiro cadastro e tem como um dos requisitos, o contrato de compra e venda.
Em alguns casos, o comprador quita o imóvel, opera todos os procedimentos legais de compra, no entanto, não recebe a titularidade do imóvel.
Há algumas modalidades que garantem a aquisição da propriedade, quais sejam:
Usucapião - O imóvel pode ser adquirido por meio de prova de uso pacífico do bem, por 5, 10 ou 15 anos, dependendo do caso. (há lei específica).
Outra modalidade bastante usada para os casos de aquisição é a adjudicação compulsória.
A Adjudicação – como se vê – é compulsória, ou seja, transfere-se o bem do devedor – aquele que deveria ter transferido a titularidade e não o fez - para o do credor –aquele que quitou e não recebeu a propriedade. Seu uso é comum quando houve o compromisso de compra e venda e não se concretizou a escritura definitiva. Então, o comprador busca uma sentença para que, compulsoriamente, seja a propriedade transferida a ele.
Na cidade de São Paulo, principalmente, em sua zona leste, há diversos moradores que tem a dúvida de como proceder e, quais os seus direitos, quanto à propriedade do imóvel em que reside.
Alguns conselhos quanto aos direitos são indispensáveis, quais sejam:
Artigo 5º e inciso XXXV da Constituição Federal “a lei não excluirá da apreciação do Poder Judiciário lesão ou ameaça a direito”. A CF garante ao cidadão a defesa e apreciação de seus direitos.
No entanto, apesar da garantia da Constituição, não se pode esquecer do brocardo: "o direito não socorre o que dorme". Ou seja, caso o interessado “durma” o judiciário nada poderá fazer a seu respeito, podendo até ocorrer a perda do direito por meio da decadência ou prescrição.
Por fim a Lei de Introdução ao Código Civil em seu artigo 3º, dispõe: "ninguém se escusa de cumprir a lei, alegando que não a conhece". Em outras palavras, não se pode questionar a justiça, alegando que desconhece a lei, pois as leis são publicadas, então, todos devem conhecê-la.
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